1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确表示支持建立多种渠道发展住房租赁市场，积极培育经营住房租赁机构，特别是积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。REITs作为一种金融投资产品，不仅有利于促进住房租赁市场发展，解决企业的融资渠道，还有利于增加中小投资者的投资渠道。本文将对REITs进行详细介绍和分析，并指出我国REITs的业务定位。

一、REITs的概念、性质和特点

（一）REITs的概念

房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”，是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资模式。

REITs起源于美国，其前身是19世纪中叶美国马萨诸塞州的商业信托。这种商业信托最初以信托作为企业形式是为了规避法律禁止公司以投资为目的持有不动产的规定。但随后被美国最高法院认定为其与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税。1960年，美国出台了《1960年房地产投资信托法案》，给予REITs税收上的优惠，并允许其上市交易，使大众能够分享房地产发展的收益以及为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，解决了传统的房地产资产难以流动的问题。1961年，世界上第一只REITs在美国正式成立。

REITs类似于证券投资信托基金，是标准化可流通的金融产品。与一般的投资基金相比，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围仅限于房地产领域，其设立目的是集聚资金，分散风险，获得较高规模效益，促进房地产市场健康发展。从某种角度说来，REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以配息形式分配给股东。

自20世纪60年代开始，REITs在全球已经逐步发展成为比较成熟的投资基金。在中国，则属于新生事物，尚处于起步阶段。2003年6月，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），房地产贷款受到严格限制，融资难度迅速增大。此时，房地产开发商、信托公司等机构开始将目光聚集到REITs上。

（二）REITs的性质和特点

经过了六十多年的发展，REITs具备了三个主要性质，分别是储蓄性、合作性和信托性。

储蓄性。投资信托方式的推行在于谋求以最小风险获得最大利益。投资信托类似银行储蓄而优于银行储蓄，其收益必然高于储蓄利息，能够帮助投资资金持有人实现保本生息，资金增值的目标。

合作性。投资信托方式以一般社会大众为对象，将有限的社会闲散资金集合起来加以运用，资金实力大为增加，极大改善了投资条件。投资信托凭证还可以转让，这与常见的信用合作关系是不同的。

信托性。这种投资方式是以信托形式为中介而建立的当事人间的信托关系。各个不特定的投资人既是委托人，又是受益人，受托人则成为某种结合形式(契约型或公司型)的投资经营管理人。

虽然不同国家在REITs的具体做法上各具特色，但是基本上具有类似的主要特征。首先，信托的标的物都是以货币资金为主，属于资金信托的范畴，都具投资性。其投资的对象，主要都限定于房地产资产。投资信托的委托人是不特定的，与一般信托关系有差异其次，信托方式产生的收益必须大部分返还给股东。最后，投资信托的最终目的是保全本金，获得利润。

二、房地产投资信托基金的类别

（一）按投资形式分类

根据投资形式不同，REITs可划分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）三种类型。

权益型REITs。权益型REITs直接控制房地产资产或通过合营公司来控制资产，通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、医疗中心与仓库等收益型房地产，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。权益型REITs直接或间接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入，主要包括租金收入和房地产增值收益。权益型REITs受利率影响相对比较小，因为权益型REITs可以通过提高租金来提高其现金流量。

抵押型REITs。抵押型REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务，机构本身不直接拥有物业，收益主要来源于房地产贷款的利息，通过向现有物业提供短期或长期的抵押贷款服务，以获得各种相关手续费及贷款利差。抵押型REITs受利率的影响比较大，其风险主要来自利率风险。

混合型REITs。混合型REITs是介于权益类和抵押类之间的一种房地产投资信托基金，具有权益型REITs和抵押型REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。混合型REITs收益比抵押型REITs稳定，但风险小于权益型REITs。

（二）按组织形式分类

根据组织形式，REITs可划分为公司型和契约型。

公司型REITs。公司型REITs在结构上类似于一般股份公司，但本身不从事实际运作，而将资产委托给基金管理公司管理运作，同时委托其他金融机构代为保管基金资产。REITs公司资产为投资者（股东）所有，由股东选择董事会，由董事会选聘REITs管理公司。

契约型REITs。契约型REITs依据信托契约，通过发行受益凭证而组成。这类REITs一般由REITs公司、保管公司及投资者三方当事人订立信托契约。通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资。投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于REITs，并根据其购买份额分享投资收益。

三、我国REITs的主要业务定位

目前，我国房地产金融体系并不完善，房地产融资渠道较为单一，融资难融资贵的问题一直存在。在这种情况下，发展REITs能够促进我国房地产业发展。但是，发展REITs应该特别注意要立足于我国的实际情况，结合房地产市场的发展阶段来进行业务定位。目前，我国房地产金融市场发展较为滞后，REITs投资渠道较为狭窄，所以我国REITs应该以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资等业务。

（一）开展房地产抵押贷款业务

REITs可以定位于给房地产企业提供融资服务，特别是抵押贷款业务。通过对贷款公司的资质审查和对项目的可行性研究，确定贷款是否可行，确保能在一定时期内收回本金和利息。目前，国内银行为了规避风险，大大提高了房地产开发贷款的获得门槛，使得一大批好项目但资质较低的公司不能得到项目开发所需的资金，这就是REITs开拓业务、大力发展的好机会。

除了对房地产企业贷款外，国内的个人住房抵押贷款也是前景良好的业务板块。在国家政策允许的情况下，REITs可以涉足个人住房抵押贷款业务，在严格做好贷款风险控制之下，获得较为稳定的回报。如果资产证券化进一步推进，还可以将这部分抵押贷款进行证券化以获得更多资金，再次进行项目投资。

（二）从事房地产权益类投资

这是指REITs主要将投资目标锁定于实物性房地产，如写字楼和商业用楼等收益类房地产，以获取租金收入和增值收益为主要利润来源。随着我国房地产市场的进一步发展，城市化进程不断推进，房地产租赁市场具有良好前景。REITs可以通过控制或直接拥有物业，再通过物业直接或者委托管理实物性地产。

对于租金收益较高的购物中心、办公楼、仓库等实物性地产，一般采取谁开发谁经营的模式。这要求开发商能够拥有很强的资金实力，能够面对资金回收期较长的不利因素。这样的做法非常不利于开发商进行下一步投资开发，也不是行业内分工细化的发展方向。所以，REITs这种大型机构类投资者是非常好的投资主体，能够解决开发商的难题，又能够获得较为稳定的投资收益。

REITs还可以涉足二手房经营业务。目前随着市场条件的成熟，我国二手房交易量在不断攀升，但是缺乏规范的房地产中介是制约二手房市场发展的障碍。REITs的介入能够凭借资金规模优势，聚集大量房产，进而缓解二手房交易中的信息不对称难题。并且，REITs还可以借助自身资金优势开展为购房者提供分期付款、为按揭贷款客户提供担保支持等业务。这样，REITs的收入不仅来源于经营二手房的差价，还能对租赁较好的房产采用租赁方式获得资金收益。

（三）从事证券投资业务

房地产资产虽然具有较好的保值增值潜力，但是流动性较差是其主要缺陷。REITs在对房地产进行投资的同时，也需要保持一定比例的证券投资来满足资产流动性和分散投资的需求。REITs在证券投资中主要的投资范围应该局限于房地产相关证券，包括已经上市和未上市地产公司的股票或者金融机构发行的证券化的房地产债券，或者国债等信用等级较高的投资品种。当然，REITs开展这项业务十分有赖于国内资本市场的发展程度。当下来看，开展这项业务较受限制，因为缺乏相关的投资品种。

（四）从事信托业务

REITs在开展上述业务之外，还可以涉足信托业务，这是国外REITs的典型业务。公司通过签订信托协议或者发行信托凭证而从事相关业务，使得公司既能够获得收入，又不会改变自己的资产结构。REITs可以通过权益信托和抵押信托来实现在信托市场上的发展。权益信托是REITs作为委托人管理受托人的信托资产，并与委托人签订信托协议或者发行信托凭证，以信托资产从事房地产的投资开发和经营管理；投资收益按照协议归受益人享有，REITs按照一定比例获取管理费和手续费。抵押信托则是直接与房地产抵押贷款人签订信托协议，房地产抵押贷款的债券直接转交于REITs，由REITs负责收取本金和利息，委托人再向基金公司支付相关的管理费和手续费。

四、政策建议

首先，为REITs实施运作创造必要的法律环境。通过单项立法，支持REITs的发展，规范《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《投资基金管理办法》、《证券法》、《企业债券管理条例》、《公司法》等法律文本及规定。在《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿基础上进行补充后，法规执行过程中应充分参照美国及新加坡的相关法规。

其次，应加强外部监督机制。加强监管机制建设，应由以前的以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管，把内控制度和治理结构的健全作为监管的重点；对信托人员的监管，要加强对从业人员的资格管理和高级管理人员的资格管理，对其进行信托业务资格考试和任职资格审查；对业务的监管，主要是按照设定的指标对信托业务的合规性和风险进行监管。

最后，加强REITs组织机构的建设。应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、REITs公司等组成的多元化投资机构体系，由REITs公司等金融机构具体负责操作运行。