一、1-4月房地产市场走势综述

2015年1-4月，全国房地产市场延续前期的调整回落态势，投资增速继续回落，房地产开发资金来源增速延续负增长，新开工面积、土地购置面积降幅依然较大，但销售形势出现较为明显变化，销售面积和销售额降幅较上月出现明显收窄迹象。

从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，土地购置面积和新开工面积增速基本符合此前预期，销售增速明显好于预期，但房地产开发投资和房地产资金来源等指标的走势明显弱于此前预期，尤其是个人按揭贷款不及预期。

表1  2015年4月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比

从4月各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中仍有4项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积、销售面积、土地购置面积、房地产开发资金来源，仅余房地产开发投资1项指标保持增长。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，有3项指标出现上升，包括房地产企业资金来源、新开工面积、销售面积等，其中销售面积降幅较上月收窄4.5个百分点；其余2项指标则保持回落，其中房地产开发投资增幅下降2.5个百分点，土地购置面积降幅扩大0.4个百分点。

2013年2月-2015年4月房地产主要指标增速变化情况

1．房地产开发投资增速继续保持下滑

2015年1-4月，全国房地产开发投资23669亿元，同比增长6.0%，与上年同期相比回落10.3个百分点，与上月相比回落2.6个百分点。其中，商品住宅完成投资15870亿元，同比增长3.7%，同比回落12.9个百分点。

4月份当月，全国完成房地产开发投资7018亿元，同比增长0.5%，增幅与上月相比减慢6.0个百分点。其中，住宅完成投资4714亿元，同比下降1.2%，增幅比上月减慢3.7个百分点。

2．资金来源延续负增长

2015年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达36279亿元，同比下降2.5%，增幅比上月回升0.4个百分点。其中，自筹资金增长最快，实现14386亿元，增长0.1%；利用外资最慢，下降6.8%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现4237亿元，同比增长2.1%。

4月份当月，房地产开发资金来源新增8387亿元，同比下降1.0%，增速比上月加快14.9个百分点。其中，国内贷款新增1496亿元，上涨0.9%，增速比上月加快32.1个百分点；个人按揭贷款新增1133亿元，同比增长5.2%，增速较上月加快6.3个百分点。

3．土地购置和新开工意愿低迷，降幅较大

2015年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为5469万平方米，同比下降32.7%，涨幅与上年同期相比回落24.9个百分点。土地成交价款为1571亿元，下降29.1%。

2015年1-4月，全国商品房新开工面积为35756万平方米，下降17.3%，与上年同期相比，增速回升4.8个百分点。其中，商品住宅新开工面积为25081万平方米，下降19.6%。

4月份当月，商品房新开工面积为12032万平方米，下降14.9%，增速较上月加快4.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为8290万平方米，下降16.6%，增速较上月加快5.9个百分点；办公楼新开工面积为437万平方米，下降26.6%；商业营业用房新开工面积为1818万平方米，下降2.3%。

4．销售降幅明显收窄，当月实现正增长

1-4月，全国商品房累计销售面积26385万平方米，同比下降4.8%。其中，商品住宅实现销售面积23284万平方米，同比下降5.0%。

4月份当月，商品房销售净增8131万平方米，同比增长7.0%，增速较上月当月加快8.6个百分点。其中，商品住宅实现销售7205万平方米，增长7.7%，增速较上月加快8.6个百分点。

从销售额上看，2015年1-4月商品房销售额实现17739亿元，同比下降3.1%。其中，商品住宅实现销售额14916亿元，下降2.2%%，增幅同比回升7.7个百分点。

从待售面积看，4月末全国商品房待售面积为65681万平方米，比2015年3月增加683万平方米，同比增长24.7%，增幅较上月回升0.1个百分点。其中，商品住宅待售面积为43146万平方米，同比增长23.7%，增幅比上月微涨0.2个百分点。

二、房价走势：环比上涨同比企稳 一线城市领涨全国

从房价走势来看，同比价格指数出现企稳迹象，环比价格指数出现上涨，环比上涨的城市个数和涨幅均有所增加。

从同比价格指数来看，4月份70个大中城市商品住宅价格指数的加权平均值同比指数加权平均值为93.8，比上月小幅上升0.04个百分点，指数出现企稳迹象。从房价指数的最大值和最小值来看，也较上月有所上升。从上涨和下跌的城市个数来看，4月份70个大中城市住宅价格和商品住宅价格只有深圳1个城市上涨，其余69个城市均保持下跌。

从环比价格指数来看，4月份新建商品住宅环比价格指数的加权平均值为100.1.，较上月上升0.2个百分点。自2014年8月份房价环比指数创下最低值后，已连续8个月保持小幅回升态势，降幅不断收窄，4月份70个大中城市平均指数较2014年8月累计上升1.3个百分点。从上涨和下跌城市个数来看，4月份70个大中城市新建商品住宅价格有18个城市出现上涨，其中深圳、北京、上海等城市领涨全国。在上涨的18个城市中，除武汉、南宁、哈尔滨和太原属于中西部地区外，其余城市均为东部地区城市。4月份，还有48个城市保持下跌，但多数城市跌幅较上月有所收窄。

三、未来房地产市场走势研判

2015年，房地产市场延续上年的调整回落趋势，但房地产市场的外部政策环境已经有明显改善，政策支持力度加大，整体市场将迎来回暖契机。3月底，多部委密集出台多项政策措施，从住房、土地、税收、信贷等多方面刺激住房消费，以稳定楼市。受其影响，4月份全国房屋销售形势明显好于预期，特别是住房潜在需求较为旺盛的一二线城市，出现“量价齐涨”的局面。从房价的走势来看，经过近一年的房价普遍下跌，4月份房价环比上涨的城市个数再次增多，其中部分城市的涨幅还比较高，环比上涨1.8%。

表2  房地产开发主要指标及预测情况

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