一、2015年1-2房地产市场走势综述

2015年1-2月，全国房地产市场延续前期的回落态势，投资增速继续小幅回落，新开工面积、销售面积和土地购置面积降幅明显扩大，但房地产开发资金来源增幅有所回升。

从2015年1-2月各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有3项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积、销售面积和土地购置面积，房地产开发投资和资金来源2项指标保持增长。从本月主要指标增速与上年全年指标增速的变化情况上来看，有1项指标出现上升，房地产开发资金来源增幅回升1.7个百分点；其余4项指标则保持回落，其中房地产开发投资小幅回落0.1个百分点，商品房新开工面积和销售面积分别回落6.9和8.7个百分点，土地购置面积大幅回落17.7个百分点。

2013年1月-2015年2月房地产主要指标增速变化情况

1．房地产开发投资增速小幅回落

2015年1-2月，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，与上年同期相比回落8.8个百分点，与上年全年相比回落0.1个百分点。其中，商品住宅完成投资5922亿元，同比增长9.1%，同比回落9.3个百分点。

2．资金来源止跌回升

2015年1-2月，房地产开发企业本年资金来源达21613亿元，同比增长1.6%，增幅比2014年全年回升1.7个百分点。其中，利用外资增长最快，实现86亿元，增长72.6%；其他资金来源增长最慢，下降6.0%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现2161亿元，同比增长2.1%。

3．土地购置和新开工面积下滑明显

2015年1-2月，房地产开发企业土地购置面积为2773万平方米，同比下降31.7%，涨幅与上年同期相比回落38.3个百分点，与2014年全年相比回落17.7个百分点。

2015年1-2月，全国商品房新开工面积为13744万平方米，下降17.7%，与上年同期相比，增速回升9.8个百分点，与2014年全年相比回落6.9个百分点。其中，商品住宅新开工面积为9852万平方米，下降19.8%。

4．房屋销售面积降幅扩大，待售面积增幅有所回落

2015年1-2月，全国商品房实现销售面积8764万平方米，同比下降16.3%，降幅较2014年全年扩大8.7个百分点。其中，商品住宅实现销售面积7709万平方米，同比下降17.8%。

从销售额上看，2015年1-2月商品房销售额实现5972亿元，同比下降15.8%。其中，商品住宅实现销售额4983亿元，下降16.7%%，增幅同比回落11.7个百分点。

从待售面积看，2月末全国商品房待售面积为63922万平方米，比2014年12月增加1753万平方米，同比增长24.4%，增幅较2014年全年回落1.7个百分点。其中，商品住宅待售面积为42177万平方米，同比增长23.6%，增幅比上月回落2.2个百分点。

二、未来房地产市场走势研判

2014年，中国房地产出现较为明显的调整回落的趋势。受销售持续下滑和宏观经济下行压力影响，房地产有关政策环境逐步放松，持续两年左右的限购、限贷等政策出现明显放松和调整，降息、降准适时推出，市场出现一些积极变化，特别是四季度以来，房屋成交规模有所放大，房价环比跌幅持续收窄。

2015年，房地产市场的外部政策环境已经有明显改善，信贷支持力度加大，近期正在召开的“两会”政策工作报告中也明确提出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，因此整个市场将迎来回暖的契机。但从行业自身情况来看，库存压力、房价偏高以及房产税预期三大因素制约着市场的复苏，市场将保持震荡调整态势。从前两个月房地产业主要指标的情况来看，基本符合此前预期。由于去年四季度房企加大营销力度和金融政策的放松透支了部分市场供给和需求，导致2015年年初市场供应量和成交量均有所减少，导致部分指标增速恶化，预计随着市场预期的转变，其回落幅度将会逐步缩小，未来市场运行状况会有所好转。

根据ARIMA预测模型，我们对未来几个月的房地产市场走势预测如下：随着房地产相关政策的的进一步放松，房地产市场下滑的趋势将有所减缓，出现企稳回升，但市场销售形势依然较为严峻，销售下降的形势在上半年难以逆转，但降幅会逐步收窄。

表1  房地产开发主要指标及预测情况

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