近两周，媒体机构纷纷发布今年以来房地产市场的有关情况和数据，网上对房地产市场关注升温。

一、市场情况

1、成交量：1月九成城市下跌，部分出现腰斩

据《经济参考报》、《每日经济新闻》、“新华网”等媒体10日-13日报道，受春节假期等因素影响，1月全国楼市成交明显下滑，部分城市甚至出现了“腰斩”现象。中国指数研究院报告显示，1月份监测的43个城市中，有36个城市的楼市成交量环比下降。另据上海易居房地产研究院监测，1月30个典型城市新建商品住宅成交面积为1415万平方米，环比减少17.1%，同比减少14.0%。具体而言，30个城市中，有23个城市成交量出现了环比下跌。其中，一线城市的环比跌幅最为明显。4个一线城市新建商品住宅成交面积为225万平方米，环比减少30.0%，同比减少47.1%。具体数值看，4个城市分别出现了36.8%、27.9%、16.2%和44.4%的环比跌幅。

对此，易居研究员严跃进、链家地产市场研究部分析师张旭等业内人士认为，1月楼市成交量大幅下降，一是受今年春节提前的影响，二是银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长，此外自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策也造成了影响。

2、房价：一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降

据《每日经济新闻》和《经济参考报》10日报道，1月房价总体呈现出一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降的趋势。中指院对1月份43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，半数成交价格环比微涨，其中温州涨幅最大，为16.89%；泸州环比跌幅最大，为9.02%。北上广深等10个重点城市中，除南京、武汉、天津、杭州价格环比微降外其余全部上涨，其中成都涨幅最大，上涨11.91%。十大城市综合指数连续20个月上涨，1月平均上涨0.72%，涨幅较上月扩大0.03个百分点，其中，北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%，涨幅最大；上海上涨1.11%；广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。

对此，链家地产张旭认为，以北京情况看来，预计节后新建商品住宅需求会继续释放，成交量上涨，而供应相对滞后，库存会继续维持低位，价格上涨压力依然较大。

3、土地市场：1月一线城市地价创历史单月新高，“地王潮”卷土重来

据《每日经济新闻》、《证券时报》等多家媒体10-12日报道，与楼市成交清淡形成对比的是，近期土地市场持续亢奋。杭州2014年1月就卖地298.5亿元，是已有记录的单月成交最高额。截止2月9日，北京即将在2月出让的经营性地块合计有16宗，其中已经公示了挂牌起拍价格的7宗地块，总底价已经达到175.16亿元。国土部数据显示，2013年全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨，其中住宅地价为5033元/平方米，同比增长9%。另据上海易居房地产研究院报告，今年1月，一线城市地价创历史单月新高，二线典型城市地价同比增长近八成。10个典型城市1月土地成交均价为5449元/平方米，环比增长108%，同比增长151.9%，已持续16个月同比正增长。其中，一线城市土地成交均价为10136元/平方米，环比增长125.1%，同比增长253.1%，成交价格创历史单月新高。二线典型城市土地成交均价2986元/平方米，环比增长86.2%，同比增长78.9%。

另据“BWCHINESE中文网”10日报道，春节前夕，土地市场火爆。从2014年1月22日至28日不到一周时间内，杭州、深圳、上海、广州诞生7宗“地王”。其中，深圳和上海的“地王”总价分别达134亿元和101亿元，杭州“地王”的单价达2.94万元/平方米，保利地产以16.6亿价格刷新了广州黄埔地块区域单价地王。

对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此轮“地王潮”的背景在于目前房企资金充裕且拿地需求强烈。尽管土地供应的增加有利于缓解市场供需关系，但土地成本的攀升可能助推房价上涨预期。

上海易居房地产研究院研究员朱光认为，近期一线城市土地市场竞争激烈，部分房企将战略目光转向二线城市，拉动了二线城市土地价格的上行。预计今年上半年，一线城市土地成交均价整体仍将处于高位盘整态势，二线城市土地成交量仍将保持相对平稳态势。

4、房企：龙头房企1月迎来销售“开门红”

“新华网”13日报道，典型房企1月的业绩出现普涨。在目前已公布业绩的几家房企中，万科、碧桂园、恒大、绿地、招商、旭辉、中骏置业均出现显著上升。从同比增幅来看，中骏置业和碧桂园最高，同比增速分别高达142%和141%。房企纷纷调高了今年业绩目标，万科、绿地、恒大分别将销售目标定在了2000亿、2400亿、1100亿。另据《每日经济新闻》10日报道，地价走高警示着房企开发成本的进一步抬升，上市房企的股价即使在各大龙头纷纷发布靓丽销售数据的情况下依然持续低迷，或许是资本市场对这一风险的提前反应。

对此，CRIC研究中心朱一鸣认为，“淡季不淡”与部分房企采取“削峰填谷”的策略有关。典型房企仍然保持一定的推案量，同比增长实属合理，但由于公布业绩的企业家数有限，首月业绩同比增长肯定不是大多数房企的普遍现象。

二、舆情动态

（一）关于三四线城市崩盘舆论愈演愈烈

近日，公众的目光再次聚焦到三四线城市的楼市表现。相关机构统计数据显示，很多三四线城市近期成交量走低。据中原地产数据显示，今年1月份有25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创11个月新低。另据中国指数研究院2月初数据显示，百城房价已经持续20个月环比上涨，北京、上海等十大城市住宅均价环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%，然而，住宅价格环比下跌城市个数较上月增加，跌幅居前的城市多为三四线城市。“中证网”7日发表题为《山东小县城新房过剩 公务员被要求去卖两套房》的报道，迅速引发广大媒体和网民的关注， 8日，《媒体称公务员摊派卖房非个案 今年部分地区楼市或崩盘》的后续报道使得该话题继续发酵。《中国证券报》称，当前三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。《新华日报》13日称，记者连日采访发现，一些三四线城市住房存量较大、消化能力不足，供给过剩特征明显。“中国新闻网”12日也指出，如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘风险。

不少媒体专家警示中国三四线楼市泡沫破灭风险。《著名投资家、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯在参加博鳌亚洲论坛2013年年会时表示，中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。现在投资中国房地产市场将承担重大风险。国家信息中心首席经济师范剑平新浪微博评论称，“四线城市房子过剩是普遍的，积压住大量资金不能周转，这是钱荒原因之一。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为，从限购令颁布开始，三四线城市房地产市场就陷入非理性过度膨胀状态。地方政府乐于复制一二线城市土地财政的快速发展模式，以提升政绩，后期必然会因购买力不足带来金融和地方债务风险。中原地产首席分析师张大伟表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。

但也有一些专家认为崩盘可能性不大，尚不足以形成系统性风险。亚豪机构市场总监郭毅认为，三四线城市销售量持续下滑是由于部分三四线城市出现较为严重的供过于求。但“崩盘”一说应该还形不成系统性风险，不至于过度悲观。财经评论人朱大鸣11日撰文称，现在舆论形成了一个三四线城市楼市崩盘的状况，但市场也并不像预期的那样悲观，毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市。尽管三四线城市楼市面临着巨大压力，但崩盘可能性并不是太大。

（二）“房冷地热”的现象也成为媒体关注的焦点

《新京报》2月11日报道：当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。不少重要区域出现的“地热”，一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力的。国家公布的地方债浮出水面，透过公布的地方债的总量虽说不出人们预料之外，但是，巨大的地方债会让人们担心地方政府的偿还能力。地方政府的卖地冲动有一部分也是还债的压力所致。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，绝对不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端的案例。

就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，“房冷”能冷到哪里呢？反倒预示着房价上涨周期很快到来。或预示房价上涨周期将至。

三、市场对今年楼市调控的预期和建议

1、从税收、信贷及严管影子银行资金流向上控制房产泡沫破灭速度，减轻对实体经济的伤害

财经评论员余丰慧7日在《经济参考报》撰文指出，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行资金流向上卡死流向房地产行业的流动性，通过有把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。其观点得到多数网民的赞同，新浪上“为什么美、日西方的量化宽松，是实体经济受益、经济恢复增长；而中国的宽松反而推高房价与物价？实体经济并未恢复增长，问题出在什么地方？”的留言得到1400多人的支持。

2、建立住房调控长效机制，严厉问责不能落空

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞等专家认为，调控目标的设定以及完成程度是市场主体预期的重要影响因素，2013年宏观调控效果不明显，这很大程度就是政策对消费者预期没有产生应有的作用所导致。2013年以来，我国住房市场调控开始逐步向市场机制过渡，其中，非常重要的一环是住房调控长效机制。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度是我国住房调控长效机制的重要方面。这三项政策很早就被提出，但是一直都处于研究状态，迟迟未能落地。

倪鹏飞等指出，房价调控目标已落空，严厉问责则不能落空，应兑现调控问责制度。2010年以来，国务院历次出台的住房调控政策都要求对房价上涨过快地区要约谈和问责。但是，2010年至今还没有一个城市被问责，问责制的严肃性受到挑战，也就失去作为城市住房调控手段之一应有的作用。

3、预期不会公布官方城市年度房价控制目标，主动权部分交至地方

“观点地产网”13日称，从北京、上海等地传出的消息看，今年不会有官方公布的城市年度房价控制目标。原因有三点：1、本届政府强调长效机制，不愿过多扯房价问题。2、2014年维持房地产市场健康发展，是中国经济保增长的重要保障。3、2014年中国楼市高度分化，大部分城市由于楼价处于高位，成交量难以为继，已普遍出现供大于求的状况。只有北上广等一线城市存在“过热”问题。2014年中央政府完全不需要象往年那样强烈政策调控，而是把市场调控的主动权部分交到地方政府手中。

                                         （国家信息中心办公室整理）