内容摘要： 2004年是我国房价由温和上涨向大幅上涨的转折年，其重要原因是我国1981-1991年的生育高峰（婴儿潮）出生的人口在2004年后集中进入婚龄，由此引发的刚性住房需求大幅增长。根据模型测算，这一因素对2004年后房价涨幅变化的解释力超过40%。根据这一判断，应把努力扩大住房供给作为近期调控房价的主要手段，从改革土地供应制度和住房开发管制入手有效扩大住房供给，同时遏制投资性购房。这种由人口冲击引发的住房市场繁荣具有明显的阶段性特征，应警惕婴儿潮导致的婚龄人口高峰过去之后，住房刚需下降对房地产市场及宏观经济造成不利影响。

一、问题的提出

中国房地产业在1998年实行了市场化改革，这对释放居民住房需求、刺激房地产业发展和整体经济繁荣起到了巨大的推动作用。然而，市场化改革的同时也带来了住房价格的波动。其中，1998-2003年间，房价上涨和波动并不剧烈，全国31个行政区域名义房价的年平均上涨率只有4.2%，远低于同期居民收入的增长速度，真正的房价暴涨是从2004年开始。2004-2010年全国平均名义房价年均上涨15%，明显超过了我国居民收入增长速度，尤其在东部沿海发达省份和城市，房价的上涨更为剧烈，过高的房价远超过普通老百姓的承受能力，住房问题成为老大难，而且住房支出严重挤出了居民其他消费开支，影响到居民生活的方方面面，特别是过高的房价直接影响到城市新移民的居住，也影响到居民对改善型住房的需求。

究竟是什么原因导致了中国房价的快速上涨呢？这方面有很多研究，总结起来，对于中国房价高涨的原因主要有如下解释：（1）收入决定论；（2）土地稀缺论；（3）货币决定论；（4）泡沫和投机论；（5）土地制度决定论（招拍挂政策改革）；（6）城市化论等。毫无疑问，中国房价快速上涨是上述多方面原因造成的，但这些研究忽视了一个重要问题，即为什么中国的房价上涨率在2004年前后的表现完全不同。

二、婴儿潮造成的新婚人口冲击是导致2004年以来房价高涨的重要原因

笔者认为，1980年代的婴儿潮带来的婚姻人口冲击对2004年及之后的中国房价大涨起了重要的作用。回顾1960-2000年中国人口出生情况：在1963年，即3年困难时期之后中国经历了人口报复性增长，人口出生率达到43.37‰。在这之后，人口出生率逐年下降，尤其在70年代下降十分迅速，到1979年，全国人口出生率已经下降到17.82‰。然而，从1981年开始，人口出生率却大幅度上升，1981-1991年平均出生率为21.34‰。直到90年代，出生率才开始明显下降，其中1991年出生率为19.68‰，到1999年已下降到14.64‰。这是上世纪60-90年代我国的人口出生概况，其中在1981-1991年的生育高峰即婴儿潮期间，年均出生人口2300万人，而1979年出生人口只有1740万，婴儿潮时期年均出生人口数比70年代末多了约500万人。

我们认为，1981-1991年的这次婴儿潮在2000年进入成年并在2004年后进入婚龄，需要组建自己的家庭，由此进入了住房市场，这对住房市场造成了巨大的需求冲击，成为推动中国住房价格飙升的重要原因。

我们绘制了2000-2009年全国平均名义住房价格上涨率和滞后23年（1977年开始）的出生率（已标准化[1]）折线图。从图中看，除了2008年由于金融危机的冲击导致我国房价突然下跌外，滞后的出生率（接近于新增婚龄人口比率）与房价上涨率的波动高度相关。

图1：全国平均住房价格增长率和23年前的出生率（近似于新增婚龄人口比率）

数据来源：历年《中国统计年鉴》

从我国历年初婚登记人口数也容易发现，从1992-2002年，由于人口结构因素，每年初婚登记人数一直保持显著的下滑态势，这也在一定程度上印证了1999-2003年我国房地产市场的低迷。而在2003年以后，由于80年代婴儿潮的影响，登记结婚人数开始回升并一路上涨，2010年当年的初婚登记人口是2002年的1.52倍。

图2：历年全国初婚登记人数（万人）

数据来源：历年《中国民政统计年鉴》

我们用历年中国的省级数据建立了计量经济模型，考虑了婴儿潮人口冲击、经济增长率、房屋建筑安装成本价格、贷款利率、经济货币化程度等因素，通过严谨的模型验证，发现婴儿潮造成的人口冲击对房价上涨率在2004年后的飙升起到重要作用，贡献率达到40%以上。因此，80年代的婴儿潮造成的婚姻人口增加对住房的刚性需求是造成我国房价上涨率大幅攀升的重要因素。

三、政策建议和预警

（一）政策建议：应通过积极扩大供给来应对高房价

1、尽可能提高土地利用强度

对大中城市的房地产开发，应在城市规划对容积率允许的范围内尽可能鼓励和支持建设更高层房屋，严格限制低容积率项目开发，从而最大限度地利用城市土地资源，增加住房供给。这样做不但能降低平摊的土地成本从而降低房价，还可以起到降低社会的通勤成本，更有利于开展大规模公共交通，降低道路拥堵程度，加强经济集聚效应等效果。

2、将城市同质性土地比价指数作为地方政府考核指标，提高土地利用效率

根据2004年国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（831大限），商业和商品住宅等用地必须以招拍挂的方式出让，但工业用地仓储用地等仍然可以通过协议方式出让。地方政府为了招商引资，将工业仓储用地的比例提高，利用协议出让的方式为企业提供很低的地价，相应地限制住宅和商业用地的比例，利用商业和住宅用地的高地价来补偿工业用地低地价的土地出让收益。这导致同一地块，如果用作住宅用地，土地出让价格甚至会比用作工业仓储用地高出好几倍。这种“价格双轨制”的后果是，一方面，住宅用地比例受到限制，推高了地价和房价，这种办法实际上是在用老百姓的利益补贴企业主。另一方面，由于工业仓储用地获得的成本很低，造成全国到处都是工业园区、产业园区，但很多园区的土地利用效率很低，大量土地闲置。

建议中央通过统计和计量方法建立同质性土地比价指数，作为地方政府的考核指标，形成促使地方政府提供更多住房用地供给、提高土地利用效率的长效机制。同质性土地比价指数，即同质性的一块地（相近的区位、交通和地理地质等条件）用作住宅用地、商业用地和工业、仓储用地的价格比。比例越接近1，表明地方政府的各种用途土地之间的利用越均衡，土地利用效率越高。中央政府可以以这个指标考核地方政府，比如规定这个指标的范围必须在[0.5-1.5]之间。这个考核标准可以利用市场的力量很自然地避免全国性行政性规定不适合各地具体情况的问题。同时，这个指标的统计需要动用的资源很少，成本较低，只要利用各地政府土地出让价格和地理位置等信息，就可以十分容易地计算出来。

3、改革农村集体用地征收和管理体系，“招安”小产权房

现行农村集体土地征收和管理体系剥夺了农民的土地合法权益，并阻碍了房屋的有效供给，许多社会问题和群体性事件都是由于征地和拆迁引起。这种体制既没有活跃市场经济、降低住房价格、促进农民致富，又危害了社会稳定，应尽快实行改革。建议：一是实行农村集体用地开发双轨制，在遵守当地城市相关法律和规划的前提下，农村集体用地既可以由地方政府征收后再开发，也可由农村集体自行开发和出售；二是由农村集体自行开发出售的，可以征收一定的土地税金，以弥补地方城市建设配套资金；三是放开并承认小产权房的交易，但对小产权房首次交易征收特别税金，通过这种方式“招安”小产权房，盘活存量住房，扩大住房有效供给；四是小产权房合法化后，房屋及周边土地自动转为国有住宅用地。

（二）未来预警：要警惕婴儿潮引起的刚性需求退潮对未来我国房地产市场和宏观经济造成冲击

应注意的是，上世纪80年代的婴儿潮在1987年达到最高峰，1991年之后人口出生率加速下滑，到1999年出生率已经下降到14.64‰。因此，婴儿潮造成的住房刚性需求将随着婴儿潮的结束而逐渐消退。如果我们按照当前中国的平均初婚年龄24岁来推算，则意味着婴儿潮引起的住房刚性需求将在2014-2015年后出现快速退潮。

房地产业对宏观经济影响巨大，2012年城镇房地产投资占我国GDP的比例高达13.8%，而如果考虑到产业的前后向关联作用，房地产业对GDP的贡献可以达到25%甚至更高。因此，考虑到房地产业对宏观经济的巨大作用，政府应把握未来人口结构和住房市场的这种变化，防范住房市场需求突降对房地产市场和宏观经济造成大的冲击。

执笔：刘学良

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